Responsabilità e doveri per la manutenzione della caldaia e dell’impianto quando l’affittuario riscontra con il manutentore che qualche cosa non risponde alle Norme, situazioni sempre più frequenti, spesso derivanti da contratti poco chiari.

La disputa tra proprietario e inquilino viene fuori quando uno, o tutti e due, al fine di non pagare il dovuto, paventa interpretazioni a convenienza delle clausole sottoscritte e a non tener conto della differenza tra manutenzione ordinaria (conduzione) e manutenzione straordinaria.
In queste circostanze l’intervento del manutentore o dell’installatore può essere di aiuto ad evitare contenziosi e a fare in modo che comunque sull’impianto si intervenga per i lavori di adeguamento o per il mantenimento dell’efficienza e della sicurezza.

Un regolare contratto di affitto deve sempre specificare la ripartizione delle spese in riferimento per tutti gli impianti presenti nei locali, nella fatti specie:

• Impianto di riscaldamento;
• Impianto di condizionamento;
• Impianto per la produzione dell’acqua calda;
• Dispositivi di addolcimento o trattamento dell’acqua.

Di cui oneri, di regola, spettano:

• Installazione e sostituzione degli impianti o parti di essi, al Locatore;
• Adeguamento degli impianti a Leggi, Regolamenti e Norme, al Locatore;
• Manutenzione straordinaria, al Locatore;
• Manutenzione ordinaria, analisi di combustione e controllo dell’efficienza, al Conduttore;
• Pulizia annuale degli impianti, dei filtri e verifiche periodiche, come prescritte dal Libretto di uso e manutenzione, al Conduttore.

Nel caso in cui quanto sopra, non è ben chiaro ai contendenti, si può portare ad esempio al cliente qualche pronuncia a risoluzione di contenziosi in materia, come ad esempio la recente Sentenza n. 11353 della Suprema Corte di Cassazione, emessa il 22 maggio 2014, che conferma che le spese per la sostituzione della caldaia spettano al proprietario.

Di riferimento sono anche alcuni articoli del Codice Civile:

• L’art. 1576 c.c. al primo comma: Il Locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle per la piccola manutenzione ordinaria, che spettano al Conduttore;
• L’art. 1609 c.c. dispone: Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

In alcuni casi, purtroppo, non è facile fare la differenza tra il deterioramento determinato dall’uso e quello per invecchiamento, l’unico modo in questi casi, per evitare il degenerare del contenzioso e risolvere la questione, è richiamare al buon senso i contendenti.

In sintesi:

• Le manutenzioni ordinarie, le verifiche periodiche, la messa in funzionamento stagionale e le riparazioni dovute al normale uso, sono sempre a carico dell’occupante (conduttore), in particolare se trattasi di impianto autonomo, nel caso di impianti centralizzato, buona parte delle competenze riguardano l’amministratore delle parti comuni;
• La sostituzione della caldaia o di altri componenti dell’impianto, che viene considerata manutenzione straordinaria, spetta sempre al proprietario.

L’esistenza del Libretto d’uso e manutenzione, che obbligatoriamente deve accompagnare l’impianto (artt. 8 e 13 del DM 37/08), a sua volta rilasciato dall’Impresa installatrice, completo dei relativi libretti delle apparecchiature che compongono l’impianto, sicuramente concorre alla distinzione chiara del tipo di intervento.

A cura della Segreteria di CNA SI